潘石屹:经济适用房改革让穷人受益

2006年8月21日 9:0  来源:转载新浪

我从八月九日的《第一财经日报》看到,建设部的官员证实:“经济适用房政策转向,以租代售是未

来发展方向。”经济适用房政策实施了9年时间,现在要改变了,从原来的销售改变为出租。这种政

策的改变对未来房地产市场将造成什么样的影响呢?

平均房价和西瓜加苹果一样荒唐

   首先,我们来看一看这项政策的改变对房价造成的影响。在分析房价受到的影响之前,我们先

要分析分析我们所说的房价到底指的是什么。一般说的房价有两种:一种是市场上实际成交的房价;

另一个是管理部门统计出来的平均房价。前者实际成交的房价是每个房地产开发商和客户能直接感受

到的房价,是个体的、单独的每套房子成交的价格,是市场上最真实,也是最原始的房价。而后者则

是把一个城市或一个地区中所有房子的价格通过统计、汇总,然后进行加减乘除运算后得出来的结果

,是一个平均之后的统计数字。当然,对除了房地产以外的其他产品来说,这两种价格应该是统一的

。如果中间的统计、汇总运算过程不出差错的话,无论这种产品是冰箱、洗衣机、彩电还是粮食,单

价和平均价都会是一致的。但唯有房子和这些东西都不同,它是不能移动的,不动产是房子的最大特

征。不同城市的房子不同;相同城市不同地段的房子不同;相同地段不同项目的房子不同;相同项目

不同的产品类型的房子不同;就是在同一座楼里,朝向不同,楼层不同,户型不同,房子也是不一样

的……可以说,世界上没有两套完全一样的房子。而统计部门在公布的过程中又不可能把每套房子成

交的价格清单都公布出来,所以就只好用抽象出来的、经过统计运算出来的平均房价来表示,这个平

均房价往往是把一个城市中最繁华区域,如CBD的房价和最偏僻的远郊县城的房价放在一起相加,或

把高档商场、写字楼与低档住宅的价格也放在一起进行加减乘除运算。这样得出的结论和每座具体房

子的单价已经完全是两回事了。我在教孩子学算术时发现,算术课本上总是画着“5个西瓜+2个西瓜

=7个西瓜”“3个苹果+2个苹果=5个苹果”,从没有出现西瓜加苹果的图片,因为西瓜和苹果相加的

结果是不伦不类的,也失去了现实的意义。各种房子不一样,各种房子的用途不一样,各种房子的价

格也不一样。同一城市中最高档的商铺价格与同一城市最低档住宅的价格有可能相差20倍以上,这样

相加的结果比西瓜和苹果相加的结果更荒唐。这是指在统计的过程中,不出现任何的偏差的情况下,

平均房价本身已经失去了它的现实意义。所以有时在公布平均房价上涨时,市场真实成交的房价可能

是下跌的,因为在这段销售期间内,可能高档的写字楼、商铺的供应量大,而低档住宅的成交量少;

反之,平均房价下跌了,也不一定代表真实的房价就下跌了。对开发商和消费者来说,有现实意义的

是每套房子的价格,所以经济适用房政策由销售改为出租,可能会让城市公布的平均房价看起来有上

升趋势。同时,因为经济适用房作为低档住宅的销售,成交量在减少,所以中低档房的房价却有可能

是下跌的,一部分中低收入家庭可以去租经济适用房,在供应量一定时,市场上这部分低价房子的需

求量减少,价格应该是下跌的。

  所以,要让统计部门公布的平均房价能够更接近市场的真实价格,就要分门别类地进行统计,比

如,商铺占多大比重,价格如何变化;写字楼占多少比重,价格分别是如何变化的;住宅中的高、中

、低档房子的价格又是如何变化的。政府建设部门现在实施的网上交易系统为这种分门别类的统计提

供了可能。
 
   富裕家庭抢走了政府的“救济粮”

  其次,经济适用房政策的这次改革能够使真正困难的家庭受益。9年来,各个城市每年都投入大

量的资金为中低收入者建经济适用房,这些投入主要是通过免交土地出让金,免交税金和减免各种配

套设施的费用体现出来。但在实际交易过程中,真正的购房者却不一定是中低收入者。9年来一直有

争议的问题就是:这样大量的资金到底补给了谁?从经济适用房的户型看,面积大的有200多平方米

的;还有些购买者同时购买几套,然后打通一起使用;还可以看到经济适用房的楼下停着大量的高档

豪华轿车,等等。从这些现象中可以看出来,这些购买经济适用房的人并不是中低收入者。最极端的

例子是,在北京东边有一处经济适用房,现在是外国人的聚集地,有许多外国人租这里的经济适用房

居住,这与我们制订经济适用房政策的初衷是完全违背的,因为当时根本不会想到会有外国人来租经

济适用房。实际上,政府的这笔款补给了中间的许多环节,包括补在外国人的身上。

  历史的经验告诉我们,困难、富裕的家庭也是随着时间不断变化的,所以有句俗话说“富不过三

代”。今年困难的家庭,明年、后年这个家庭的经济状况可能会发生变化,成为不再困难的家庭。我

记得我小时候,我们家是村里最有名的困难户,邻居们总要给我们家很大帮助,经常会送我们一些吃

的,帮我们缝衣服,缝被子,帮我们家修房子、盖房子,等等。邻居们经常对我父母说的,也是我最

不爱听的一句话的就是:“别让孩子们上学了,让他们帮帮你们吧,你们是全村最困难的,何必要这

样好强?”但是我瘫痪在床的母亲和被划过右派,身体瘦弱的父亲却一直坚持让我们兄弟姐妹们几个

一起上了学。大约在不到10年的时间里,我们家庭的经济状况就发生了很大的变化,再也不是困难的

家庭了,还有能力去帮助村子里面其他困难的家庭。

  经济适用房的使用年限是70年,这70年中一定会发生很多事情影响一个家庭的经济状况,困难

的家庭不可能永远是困难的家庭,经济适用房以租代售这种政策可以让那些真正困难的家庭受到政府

的帮助,让他们在住房问题上没有后顾之忧,把更多的精力和资金用在孩子的教育身上,用在医疗上

……也正因为以前经济适用房政策在实际执行过程中出现的偏差,出现一些富裕家庭抢走了政府补贴

给困难家庭的“救济粮”,甚至是外国人也一起来抢,这就是很不正常的现象,而这次政策的改变,

有利于彻底纠正这些不正常现象。
 
   经济适用房将会变成不能流通的“国有股”

  最后,经济适用房政策的这次改革可以避免像中国股票市场上国有股要流通的尴尬局面。前一段

在中国的股票市场出现了一阵子的危机,基本的道理是同股同权,同股同价。但由于国有股不能流通

,价格比流通股票低了不少。但国有股——原来不流通的股票要让它流通,曾引起了股票市场不小的

地震。如果以前的经济适用房政策照这样长期执行下去,那就要考虑这部分房子要不要上市场上去交

易?如果不能交易,这将是家庭一笔死的资产,不能变现,也不能随着家庭收入和人口的变化来调整

自己的住房;如果要交易,到底要补多少出让金和税金,是根据过去购买时间的出让金和税金水平去

补交?显然是国家吃亏了。按照现时交易的出让金和税金水平去补交?几十年之后的房价可能是当初

购买时的好多倍,拥有这些经济适用房的家庭愿意步愿意交,又如何去统一他们的意见。这个问题就

回到了国有不流通股要上市流通的老问题上来了,经济适用房的上市问题就会变成股票市场中国有股

流通现象的一个翻版,道理是一样的。而这次把经济适用房改变成出租就不存在这样的问题了。

当然,这次经济适用房政策的改变还有许多好处,比如房地产发展商再也不用挤破头的去争取开发经

济适用房的指标了,对所有的开发商更公平了。

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